חשיבות מפקח התמ״א מטעם הדיירים

חשיבות מפקח התמ״א מטעם הדיירים לפרויקט מסוג תמ״א 2/38 – פינוי בינוי/קבוצות רכישה עסקאות קומבינציה. מאת – אבי פולסקי.

מניסיון מצטבר בפיקוח פרויקטים של תמ"א 38, כמפקחי התמ״א מטעם הדיירים, הגענו למסקנה חד משמעית שהחוליה החשובה ביותר עבור הדיירים בפרויקט הוא מפקח הדיירים מטעמם ומדוע ? המפקח למעשה הוא הנציג המקצועי בנציגות הדיירים שמבין את רזי הבניה והליך התמ״א ועוזר לדיירים בשכתוב המפרט הטכני טרם החתימה הסופית על ההסכם למיקסום התמורות ובניסיון לבצע ככל הניתן ירידה לרזולוציות ובהשלמת פרטים טכניים המשפרים את איכות תוצאות העבודות המבוצעות ועמידותם לאורך שנים לאחר גמר הפרויקט. והכול בתנאי שכל האמור הוכנס למפרט הטכני טרם חתימה עליו ובתנאי שהיזם יעמוד בתנאי ההסכם.

המפקח עובד על פי הגרמושקה החתומה על ידי הרשות והמפרט הטכני שמהווים את התנ״ך של פרויקט התמ״א/פינוי בינוי, המסמך מתאר את התמורות לדיירים ואמור לרדת לרזולוציות כגון סוג תוואי רכזות צנרת וניקוז שופכין ודלוחין מיקומי מנועי מזגנים בידודים תרמים ואקוסטיים ועוד… בנוסף אנו מקפידים לכתוב באותיות קידוש לבנה במפרט הטכני שקיימת הבנה יסודית בין הצדדים חד משמעית – ״תמ"א 38 אפס עלות לדיירים״.

בקיצור מי שעושים כל שלעיל ידם ושומר עליכם משלב המפרט ומעדכן אתכם במה שקורה מעבר לגדרות באתר הבנייה בפרויקט שלכם הוא המפקח מטעמכם. הדוחות הינם דו״ח שיוצא אליכם מידי שבוע בקבוצת הווצאפ של הנציגות ופעם בחודש דו״ח חודשי מסכם כתוב בליווי תמונות רלוונטיות שנשלח במייל. תיעוד העבודות המבוצעות כולל ביקורת מדגמית שמבוצעת ע״י המפקח בכתב ובתמונות מהשבוע הראשון ועד האחרון.

רבים החושבים שאחרי שייחתם ההסכם אז ייבחר מפקח מטעם הדיירים

יקיריי הרשו לי לומר, טעות!!  המפקח צריך להיות מעורב בבניית המפרט הטכני עם הדיירים טרום החתימה עם היזם על ההסכם המכיל את תמורות הדיירים.

איני רוצה להביא כאן עשרות בניינים שפונים אלי בגלל שלא היה להם מפקח והם בתסכול נוראי אין להם שיניים לדרוש את הזכויות והתמורות המגיעות להם, אילו היה מפקח מטעם הדיירים ששמר על האינטרסים שלהם ודיווח להם מה בעצם קורה מאחורי קירות דירתם בזמן אמת….. היו פונים בזמן לעו״ד הדיירים ומאיימים בחילוט הערבות במידה ולא ביצע היזם/קבלן את האמור בחוזה ונספחיו.

כשמתחילות העבודות בדרך כלל הקבלן או היזם יבקשו מפקח רזה, חסר סמכויות, נידף ברוח אשר לא יפריע לקבלן בעבודה, לא יקבל שכר ראוי, על מנת שלא תהיה לו מוטיבציה רבה מידי לפקח.

מדוע המפקח מהנציגות של הדיירים כה חשוב ומה תפקידיו?

המפקח הוא חמשת החושים של בעלי הדירות, העיניים, הידיים והזרוע הארוכה אשר אמונה ואמורה להגן על בעלי הדירות בדיווח בזמן אמת לקורות בשטח בכדי שניתן יהיה להפעיל את עו״ד הדיירים במידת הצורך להביא הדברים חזרה לסדר, לשתף פעולה עם הצוות המקצועי כדי שהפרויקט יצא לפועל והסתיים במקסימום איכות ובצמוד ללו״ז.

צריך להיות ברור לכל בעל דירה שכאשר הוא מתקשר לפרויקט תמ"א 38 הוא אינו זז בלי מפקח בעל כישורים ניסיון ושם טוב. בנוסף חשוב בשבילכם שהמפקח יהיה בעל תעודת ביטוח של ״אחריות מקצועית.״

תפקידיו של המפקח משתרעים על שלושה שלבים של הפרויקט, שלב המשא והמתן בהשגת המפרט הטכני הטוב ביותר שניתן בהתאם לנפח הפרויקט, שלב שני לאחר הגשת התכניות וקבלת הגרמושקה החתומה מידי הרשות עדכון הדיירים על השטחים הסופיים שנקבעו ע״י הרשות כגון גודל ממ״ד גודל מרפסת שמש וכו'. ושלב ביצוע הפרויקט בו מבצע המפקח בדיקות מדגמיות בכל שלב (מסמך סוגי הבדיקות שעושה המפקח מצ״ב בהמשך המסמך.) בכל שלב ושלב למפקח תפקיד ייחודי כפי שיפורט. ובגמר הפרויקט יבצע המפקח פרוטוקול מסירה לכל דירה בה ירשמו כל הליקויים שנותרו לביצוע אחרי מסירתה חזרה לדיירים.

המפקח בשלב המו"מ והחוזה – לחוזה שני חלקים החלק המשפטי והחלק העובדתי.

החלק העובדתי כולל למעשה את לב ליבו של החוזה, את הסוגיה שהיא בסיס המשא והמתן התמורות אותם מקבלים הדיירים בד״כ תוספת ממ״ד ותוספת מרפסת שמש וחנייה בטאבו ומחסן מוסיפים לערך הדירה כ- 600,000 ש״ח ויותר עסקה בהחלט משתלמת אם… כולם מכבדים המוסכם. (כמובן שהערך המוסף לדירה הינו ע״פ שווי מ״ר באזור האמור.) בנוסף בחוזה ישנם חלקים המתייחסים לנושאים הנדסיים ומקצועיים שבד״כ אין הנציגות מחוסר ידע יכולה לתת דעתה בדברים. את הצד המקצועי בחוזה, בחינת המפרט, ייעוץ ביחס למפרט, בדיקת תכניות ותשרטים אמור לבצע המפקח בשיתוף נציגות הדיירים או נציג מטעמה. (האמור לכל החלקים הטכניים ותוספות הבנייה) המפקח הוא למעשה איש המקצוע אשר אמור ללוות את בעלי הדירות בכל שלב של המשא והמתן, לעזור לוודא שלא נשכחו עובדות במפרט, לוודא שהמפרט סוגר ככל שניתן לדמיין ולצפות את כל הפינות ולא חסר כמעט דבר.

המפקח בשלב הגשת התכניות – התכניות הסופיות המוגשות לוועדה המקומית דרושים אישור וחתימת בעלי הדירות, ותנאי בל יעבור הינו אישור כל בעלי הדירות לכך מבחינת החוזה שבין הצדדים. רוב מוחלט של בעלי הדירות אינם מבינים בתכניות, אינם יודעים לקרא תכנית ואינם בעלי היכולת והקישורים להבחין ולהבין כי התכניות אכן תואמות במדויק את ההסכם, ואם וככל שיש סטייה בין התכניות לבין ההסכם, הגורם אשר אמור לאשר או שלא לאשר ולהתריע הינו המפקח בשיתוף נציגות הדיירים שעוברים יחד על כל התוכניות.

המפקח בשלב ביצוע העבודות – חשיבות המפקח בשלב ביצוע העבודות הינה קרדינלית, ותפקידיו הינם בדיקה ופיקוח מדגמי על העבודות, בדיקת איכותן, התאמתן לתכניות, לתקנים ולאיכויות הנדרשות בהתאם להסכם ועל פי חוק וכמובן עדכונכם בזמן אמת לנעשה בשטח הן בכתב והן בתמונות.

מעמדו של המפקח בשלב ביצוע העבודות הינו קרדינלי אבל…אין לו כל סמכויות בחוזה, להכריע בחילוקי דעות, לאשר ביצוע עבודות ובכלל בכל נושא בו יש חילוקי דעות מקצועיים בין בעלי הדירות לבין היזם, זה כמו המפקח הוא כלב השמירה של הדיירים שיכול לנבוח בכל רם אך אין לו שיניים לנשוך השיניים מופקדות בידי עו״ד הדיירים ואיש אינו חפץ בשימוש בשיניים אלא אם… אין למפקח הדיירים אפשרות לנקיטת סנקציות כנגד היזם למעט לדווח ליזם ולנציגות על עבודת הקבלן ולבקש התערבותו, המפקח מטעם הדיירים נדרש לעיתים לאשר סיום שלבים בהתאם לחוזה עם היזם, ככל שיש נושא של הקטנת ערבויות בידי עו״ד הדיירים, המפקח אינו מחליט דבר הקשור להחלטות הנציגות ללא אישורה של הנציגות בכתב לכך. הוא מדווח לצוות המקצועי של הפרויקט ולנציגות ומעביר דיווחים מצד לצד באופן שהוא תמיד באמצע ולא הדייר מול הקבלן או היזם למנע סכסוכים ובעיות.

אז איך זה עובד בפועל?

המפקח ההנדסי יוצא לשטח לפחות פעם בשבוע לביצוע בדיקות מדגמיות וביקורת פתע ומוציא דו״ח כתוב ומצורף בתמונות רלוונטיות מיום גידור האתר ועד גמר הפרויקט. בערך משלב גמר השלד מתקיימות פגישות חד שבועיות של כל צוות הפרויקט המקצועי לשם פתרון בעיות וצפי עבודות לשבוע הבא, ביקורות הדורשות תיקונים ובשלב עבודות הגמר אף מתגברים המפקחים ביקורים בעת ביצוע קרמיקה בחדרים רטובים יוודא המפקח קיום בדיקת הצפה טרם מילוי וריצוף וביצוע שאר פרטי הגמר. ברגע שמנהל העבודה מודיע שהדירות מוכנות למסירה יבצעו המפקחים פרוטוקול מסירה לכל דירה ודירה בנוכחות בעל הדירה, מנהל העבודה, נציג היזם, לפחות נציג 1 מנציגות הדיירים, ובעל הדירה.

הפרוטוקול- מכיל את ליקויי הגמר וההשלמות הנדרשות בדירות כל ליקוי או חוסר מתועד ומוסכם על כל הצדדים שיתוקן כולל לו״ז במעמד הפרוטוקול. בגמר עבודות הפיתוח וחיבור מערכות הבניין הקבועות יבצעו המפקחים פרוטוקול מסירה לשטחים הציבוריים, במעמד אותה פמליה. מרגע סיום ביצוע התיקונים המופיעים בפרוטוקולים וחתימת הדיירים על שביעות רצון מהתיקונים וההשלמות מתחילה תקופת ״שנת הבדק״. עדיין שנה שלמה בה ניתן לדווח לקבלן על ליקויים שיש עליו לתקנם והאחריות המלאה חלה עליו, כולל מזגנים.

בנוסף עוזר לפיני סולטן בפרויקטים אבי פולסקי מפקח יועץ באיתור ומניעת ליקויי בניה עתיר ידע וניסיון ברזי הבניה, התמ״א וההוראה הקשורה לעולם הבנייה. בנוסף יש קבוצת ווצאפ של כל פורום בעלי הדירות ובקבוצה ניתן לעלות שאלות שהמפקח ישיג עבורן תשובות מהקבלן/יזם וכן יהיו דיווחים שוטפים של הדוחות השבועיים דרך קבוצת הווצאפ ופעם בחודש יצא במייל הדו״ח החודשי. ועוד קבוצה אחרונה של ווצאפ בה חברים נציגות הדיירים והמפקחים בלבד.

נוהל העבודה המבוקש ע״י מפקח הדיירים מהקבלן מומלץ שיהווה חלק מהמפרט הטכני.

להלן דרישות שיתוף הפעולה להם נדרש היזם/קבלן ע״י מפקחי הדיירים למשך תקופת הפרויקט :

כל מידות קווי הבניין החדש בהיקף ימדדו ויסומנו מידי מודד מוסמך בכל שלב בו צורך בסימונים.

מנהל עבודה מוסמך יהיה צמוד לאתר ויהיה נוכח בכל שעות העבודה באתר.

שילוט בטיחות ומבצעים.

שמירה על תקנים וכללי בטיחות כגון פיגום מדוגם בנוי וחתום בידי בונה פיגומים מוסמך הפיגום מחובר באמצעות מצמדות תקניות בלבד וכולל מיטות יציבות למעבר וכן אזן רגל דו צדדי אזן תיכון ומאחז יד כשהפיגום משופע לכיוון הבניין בחלקו העליון הכל על פי תקן בטיחות מרבי.

פגישה מקצועית שבועית באתר בה ישבו מנהל העבודה , הקבלן, נציג היזם, המנהל/מפקח הפרויקט ומפקח מטעם הדיירים.

שטח האתר סגור ומסוגר בכל עת לכניסת ילדים שכנים דיירים מבקרים וכו'.

כל המעברים בשטח האתר יהיו בטוחים למעבר אדם וגידור האתר ינעל על מנעול ובריח בתום כל יום עבודה.

במידת הצורך חופת מגן חזקה המעוגנת לקרקע ויכולה לעמוד בנפילת דברים מגובה ושתאושר בחתימת ממונה הבטיחות באתר. בין אם רק מעל הכניסה לבניין ובין באם נדרשת הגנה על ראש במעבר המדרכה.

כל היציקות הקונסטרוקטיביות בפרויקט יאושרו טרום היציקה ע"י מהנדס

הקונסטרוקציה בחתימתו ביומן העבודה, שיהיה תמיד זמין בשטח לכל דורש מהצוות.

כל המאמצים למנע נזק לדירות הדיירים ינקטו ללא עכבות למען הסר ספק:

בגמר ריצוף הדירה תכוסה הרצפה בשכבת הגנה משריטות ונזקים הדלתות החדשות ישמרו בעטיפתן עד מסירה לדייר המעלית תהיה מכובה בשמיכות הגנה שירכוש הקבלן מיצרן המעליות כלומר אורגינלי.

שתפו את המאמר:

מאמרים אחרונים

השאירו פרטים ומפקח יחזור אליכם