כמעט בכל מיזם תמ"א 38 יש דיירים סרבנים שתוקעים אותו.
אולם נראה שהמפקחים על הבתים המשותפים החליטו לשים לכך סוף.
כך למשל, מפקחת פסקה כי מקור ההתנגדות של סרבנים בבניין בתל אביב היא "התנשאות", והוציאה את המיזם לדרך.
"הפעם הראשונה ששמעתי דיבורים על פרויקט תמ"א 38 שביקשו לקדם בבניין שלנו היתה לפני עשר שנים. מי ידע בכלל מה זו תמ"א לפני עשר שנים? אז האינסטינקט הראשוני שלי היה לסרב. מה פתאום שתסכים שמישהו יעשה שינויים ברכוש שלי? מה המשמעות של פרויקט כזה? ואכן סירבתי. כיום אני מודה שזה לא היה רציונלי, פשוט חששתי מהלא נודע. לקח לי זמן להשתכנע שהמיזם יועיל לי ולקח גם לי זמן לסמוך על אנשי המקצוע". את הדברים האלה אומרת שושנה (שם בדוי) בעלת דירה ברחוב רידינג בתל אביב, ימים ספורים לאחר שהמפקחת על הבתים המשותפים במחוז תל אביב, מירה אריאלי, החליטה להוציא לדרך את פרויקט תמ"א 38 בבניין מגוריה, על אפם ועל חמתם של שבעה בעלי דירות אחרים שהתנגדו למיזם.
מהירים ובלי קשקושים
במקרה של הבניין ברחוב רידינג, הפנייה למפקחת על הבתים המשותפים בוצעה על ידי 45 בעלי דירות בבניין, ונגד קבוצת בעלי הדירות שלא הסכימו לצרף את חתימותיהם לפרויקט, למרות התמורות המפתות שהוצאו להם בעד חיזוק המבנה. "קראתי סיפורים על היזם", טענה אחת הדיירות שסירבה לחתום. אחרת נימקה את התנגדותה בכך שהיא מתגוררת בקומה הראשונה, ולכן לא תפיק תועלת מהפרויקט — אך לא פירטה. סרבנית נוספת חששה שלא תוכל לשוב לדירתה לאחר סיום העבודות: "אני זקוקה לבטוחות כדי שנוכל לצאת מהבית ולחזור אליו", טענה. בעלת דירה נוספת בבניין הצהירה כי אין כל צורך בשדרוג המקלטים בבניין, אף שהודתה לאחר מכן שמעולם לא ניסתה לעשות בהם שימוש בשעת חירום: "כשהיו אזעקות ירדתי שתי קומות, בקומה השביעית שבה אני גרה".
שנה וחצי מתחילת התהליך, פסקה המפקחת לטובת הפרויקט ונגד בעלי הדירות הסרבנים. בהחלטה חד־משמעית היא אמרה כי לא השתכנעה מטיעוני המתנגדים — ואף מצאה כי היתה בהם "התנשאות". "הוכח כי היזם נבחר בקפידה על ידי בעלי הדירות ונתוניו נשקלו. יש משום התנשאות מצד הנתבעים הסוברים כי רק להם נתונה היכולת לשקול היתכנות ביצוע הפרויקט", ציינה אריאלי.
בסיכום ההחלטה — השקולה לפסק דין של בית משפט השלום — חייבה אריאלי את הדיירים הסרבנים בהוצאות שכר טרחה של עורכי הדין, שקיבלו את הסמכות לחתום במקום הדיירים על המיזם ולהוציאו לדרך.
בהרבה מקרים הסרבנים 'מתקפלים'
"השורה התחתונה במקרה הזה פשוטה: כשאתה חי בבית משותף, גם השכן שלך צריך לעניין אותך — והחוק קובע כי אם בניין מגורים לא נבנה על פי התקן, הדיירים רשאים לבקש את הזכויות המוקנות להם מכוח תמ"א 38. בסופו של דבר, דיירים סרבנים חייבים לדעת שאם הם מסרבים — נטל ההוכחה רובץ עליהם. הם חייבים להוכיח שנגרם להם נזק או עוולה, אחרת הנטייה של לשכת הפיקוח על הבתים המשותפים במשרד המשפטים תהיה לקדם את הפרויקט".
התנגדותם של דיירי רחוב רדינג מעניינת בעיקר על רקע היותם קבוצה גדולה יחסית, שנותרה איתנה בהתנגדותה חרף העובדה שבהסכם עם היזם הוצעו להם תמורות נאות. בפרויקט זה מתחייב היזם להוסיף לדירות הקיימות שטח עיקרי נוסף של כ–37 מ"ר, לצד תוספת של מחסן, שדרוג המעליות, הוספת מרפסת שמש של כ–12 מ"ר — ואף הקמת חניון תת־קרקעי בבניין.
"צריך להבין כשהתהליך הזה לא פשוט מבחינת הסרבנים. יש לאנשים הרבה חששות, סיבות אישיות כאלה ואחרות. אני באופן אישי התנגדתי למיזם בהתחלה, אבל לימים הפכה לדיירת שמצליחה לשכנע אחרים להיכנס אליו. הבנתי את היתרונות, התייעצתי וגם בחרתי להיות מעורבת, לשמוע את כל הפרטים, להכיר את אנשי המקצוע. מצד שני, המצב הזה יצר לצערי גם אי נעימויות מול חלק מהשכנים שנותרו עיקשים בהתנגדותם", מסכמת שושנה.
החלטה זו מעניינת גם מפני התעקשות מצד קבוצה לא קטנה של סרבנים — אף שיש לפרויקט את הרוב הדרוש ואף שבוצעה פנייה למפקחת על הבתים המשותפים — אינה נפוצה. ברוב המקרים אלה דייר בודד או שני בעלי דירות, ולרוב הפניות ללשכת הפיקוח על הבתים המשותפים מסתיימות בהסדרי פשרה, או ויתור מצד הסרבנים החוששים כי ייאלצו לשאת בעלויות או לפצות את שכניהם. "במקרה הזה הגענו למפקחת על הבתים המשותפים לאחר שכל הניסיונות לבוא בדברים עם בעלי הדירות המתנגדים עלו בתוהו. בהרבה מקרים הסרבנים 'מתקפלים' בדרך משום שהם חוששים שההכרעה לא תהיה לטובתם. במקרה הזה הם הלכו עד הסוף — והפסידו".
לא רק שיקולים פסיכולוגיים – אלא גם כלכליים
עם זאת, ברור כי במישור העקרוני הדיירים הסרבנים מרחוב רדינג לא המציאו דבר. מפלס החשדנות של בעלי דירות כלפי מיזמי התחדשות עירונית היה גבוה מאז שנכנסה תמ"א 38 לתוקף ב–2005. גם כיום, כ–13 שנה לאחר מכן, אחד המכשולים המרכזיים בדרך לפרויקט תמ"א 38 הוא סוגיית שכנוע הדיירים.
לפי הערכות במשרד המשפטים, מ–2008 — כעשור מרגע שנכנס לתוקפו התיקון לחוק המאפשר לפנות לפיקוח על הבתים המשותפים — עד היום התקבלו כ–700 פניות ללשכות הפיקוח על הבתים המשותפים במשרד המשפטים. עם זאת, במשרד אין נתונים מדויקים באשר למספר ההחלטות שהתקבלו במסלול זה.
לפי חוק חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה התשס"ח 2008, לפני הפנייה לפיקוח על הבתים המשותפים צריך לקבל היתר בנייה או היתר בתנאים. כיום פועלות תחת משרד המשפטים תשע לשכות פיקוח כאלה בירושלים, נצרת, חיפה, חולון, באר שבע, תל אביב, נתניה, פתח תקווה ורחובות. "זה הליך משפטי לכל דבר, המלווה בכתב תביעה. זו הסמכות הבלעדית של המפקחים על הבתים המשותפים לדון במיזמי תמ"א 38, ובסמכותם לתת צו המאפשר לדיירים לכפות את הפרויקט על המתנגדים", המשמעות של הדרישה לפנות לפיקוח רק לאחר שיש היתר או היתר בתנאים, היא שאפשר לעשות זאת רק לאחר שגויס הרוב הדרוש לפרויקט: 66% מבעלי הדירות במקרים של חיזוק מבנה (תמ"א 38/1) ו–80% במסלול של הריסה ובנייה (תמ"א 38/2).
עומר גוגנהיים, מנהל חברת אשדר בוטיק, מסביר: "אנחנו מעורבים בעשרות רבות של מיזמים וזה מאוד נדיר למצוא כיום בניין שמגיע עם 100% חתימות תוך זמן קצר. התופעה של דיירים סרבנים היא בהחלט נפוצה עדיין. עם זאת, אני לא תומך בהורדת הרף של מספר בעלי הדירות הדרוש לאישור פרויקט, משום שאנחנו כיזמים חייבים גרעין תמיכה משמעותי לעבוד עמו בתוך בניין. בסרבנים צריך לטפל, וצריך להבין שיש לאנשים חשדנות טבעית. קשה להם לראות את סוף התהליך, וקשה להם ללכת על משהו שהם לא יודעים תיאורטית איך יסתיים".
לצד ההיבטים הפסיכולוגיים, גוגנהיים טוען כי גם שיקולים כלכליים אינטרסנטיים מנחים סרבנים רבים, למרות התמורות הגבוהות המתקבלות במרבית הפרויקטים. "יש פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה שאנחנו מקדמים במרכז הארץ, ולמעט דיירת אחת כל בעלי הדירות חתמו. במקרה הזה, הדיירת הסרבנית דורשת מטבח גדול יותר משאר הדירות בטענה שכיום המטבח שלה גדול. אבל אנחנו לא יכולים לפעול באופן כזה.
התמורות לדיירים צריכות להיות שוות, יזמים אינם יכולים לתת לכל דייר תמורות שונות לפי דרישותיו. אחד רוצה שטח גדול יותר, והשני רוצה מטבח כזה או אחר. בסופו של דבר ההשבחה במיזמים האלה שווה לעתים מיליוני שקלים, אז למה שסרבנים יקבלו יותר? כי הם צועקים יותר חזק?"
"יזמים לא רוצים לבזבז זמן על דיירים סרבנים"
מקרה דומה למיזם בבניין ברחוב רידינג בתל אביב, שהתקבל לאחרונה בלשכת הפיקוח על הבתים המשותפים בפתח תקוה, יגיע בקרוב להכרעה. קיבלו היתר בנייה בתנאים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אבל שבעה דיירים סרבנים במיזם נותרו עיקשים בהתנגדותם לחתום על המסמכים הנדרשים לביצוע הפרויקט.
המיזם מתוכנן בצמד בניינים שמכיל כיום 36 דירות, המתפרסות על פני שלוש קומות, ועתיד לעבור חיזוק ותוספת קומות. נוכח ההתנגדות הנרחבת, פנו יתר בעלי הדירות בבניין (29 בעלים) ללשכת הפיקוח על הבתים המשותפים בבקשה להוציא "צו עשה" או לחתום בשם המתנגדים על המסמכים הנדרשים.
בפנייה זו נכתב כי "מרבית טענות המתנגדים כלל לא היו בגדר טענות תכנוניות או רצון לשפר תנאים חוזיים. חלק מהטענות התייחסו לבעיות פרטניות של דיירים ספציפיים בעלי בעיה ייחודית, ובהן דייר נכה המתקשה לעלות במדרגות או דייר חולה בעל רגישות לאבק. החברה הזמינה את הדיירים האלה לפנות אליה כדי להגיע לפתרון לגופו של מקרה, שיוצג בפני יתרת הדיירים, אבל פניה הושבו ריקם".
כמו כן, נטען בפנייה כי חלק מהמתנגדים אינם מתגוררים בבניין, וכי התנגדותם גורמת נזק לשאר הדיירים, בכך שנמנע חיזוקו של הבניין נגד רעידות אדמה. לפי המכתב, ההתנגדות גם גורמת נזק לפרויקט ולחברה לנוכח העיכוב הניכר ביכולת לקדם את המיזם.
"כיום כיזמים אנחנו כבר לא משחיתים זמן מול הדיירים ויש לנו שיקולים פשוטים. השלב הראשון הוא להשיג את הרוב הדרוש לפרויקט ולהגיע לעירייה כדי לקבל היתר. רק לאחר מכן מתמודדים עם המתנגדים".
"הרי חוק התכנון והבנייה לא התאים את עצמו להתחדשות עירונית, וכיום היזמים לא באמת יודעים אם הפרויקטים שלהם יקודמו בעירייה. כלומר, אתה יכול לרוץ שנתיים ולנהל משא ומתן, ולשבת עם הסרבנים כדי למצוא להם פתרונות — וכך לבזבז המון זמן — ובסוף לגלות שהעירייה אינה מקדמת את המיזם. במקרים שבהם כלל לא הצלחת לגייס רוב — אז חבל על הזמן מול המתנגדים. אני יכול להביא את הסוס לשוקת, אבל אני לא יכול להכריח אותו לשתות. זה בדיוק אותו הדבר במיזמי תמ"א 38.
"אם אין רוב — אז אין פרויקט"
