שאלות ותשובות בנושא פיקוח מטעם הדיירים התחדשות עירונית

מפקח מטעם הדיירים הוא החוליה המקשרת בין הדיירים ליזם והקבלן ו-בדרך כלל ההתקשרות עימו נעשית שנים עוד לפני תחילת הבניה והוא מלווה אתכם לאורך כל הבניה המפקח ההנדסי מטעמכם מדווח לכם כל שבוע מהשטח בדו״ח שבועי ואחת לחודש בדו״ח חודשי שמלווה גם בתמונות תיעוד מצב הבנייה ולוחות הזמנים.

 המפקח מטעמכם מהווה למעשה את הנציג המקצועי/ההנדסי בנציגות הדיירים לפרויקט והוא מתחייב לייצג את האינטרסים שלכם בלבד ולדווח לכם כל שבוע באופן שתהיו מעודכנים בזמן אמת להתקדמות הפרויקט או לכל בעיה עם תתעורר, שתדעו עליה כשהיא עדיין בחיתוליה על מנת לייצר אפשרות תגובה מיידית לתיקון.

רצוי ברגע שהחלטתם שיש רוב של דיירים שמעוניין בפרויקט התחדשות עירונית ,לפני או אחרי שבחרתם עו״ד מטעם הדיירים לייצגכם הוא הזמן הכי נכון בעבורכם בעלי הדירות.

בשנת 2022 – 2023  שכר טרחת הפיקוח מטעם הדיירים שאנו גובים נע בין 6500-8000 ש״ח לחודש בתוספת מע״מ כחוק ומבוסס על מספר בעלי הדירות הקיימים.

כן !

1. על עבודתו של המפקח מטעמכם בניהול המשא ומתן אל מול היזם על המפרט הטכני טרם תחילת הבניה והפיקוח בשטח עבורכם, ישלם היזם למפקח תמורה בסך שכר טרחה של חודש אחד בתוספת מע״מ.
2. בתום הבניה יערוך המפקח מטעמכם פרוטוקול מסירה לכל דירה של בעלי הדירות הקיימות ובנוסף פרוטוקול מסירה לשטחים הציבוריים הגובלים בגובה קומות בעלי הדירות הקיימים.

תשלום שכר טרחתו של המפקח מטעמכם וכן שכר טרחתו של העו״ד מטעמכם משולמים על ידי היזם כחלק מסל התמורות המגיעות לבעלי הדירות מהיזם.

סמכויות המפקח מטעם הדיירים מוגבלות לדיווח לבעלי הדירות את הקורה בשטח בלבד. היזם ממנה לפרויקט מהנדס בניה והוא המתכנן והמפקח ההנדסי של הפרויקט. המפקח ההנדסי מטעם הדיירים יכול רק לבדוק מידגמית אם הקבלן וציוותו עובדים על פי התוכנית ולדווח לכם ולעו״ד הדיירים וליזם בלבד, על פי שיקול דעת נציגות הדיירים יוחלט אם הדיווח יועבר לעו״ד הדיירים לטיפול משפטי או שיועבר ליזם למתן הבהרות ופתרונים.

זה מתחיל במינוי. מפקח הפרויקט ממונה על ידי היזם בכדי לפקח על הקבלן והעבודות בעוד שהמפקח מטעם הדיירים ממונה על ידי בעלי הדירות. מפקח הפרויקט נמצא לרוב בפרויקט כל יום והמפקח מטעמכם מבקר בפרויקט ביקור פיקוח ודיווח חד שבועי. מפקח מטעם היזם מחזיק בידו את ארנק שמשלם לביצוע הפרויקט ויכול לשלוט בקבלן. למפקח מטעמכם אין קשר עם העובדים ובדרך כלל נאסר על המפקח מטעם הדיירים בהסכם ליצור קשר או לתת הוראה למי מהעובדים הוא מורשה לשוחח ולשאול את מנהל העבודה או מפקח הפרויקט מטעם היזם על כל הקשור בפרויקט ועל פתרון בעיות בדירות הדיירים ועוד. אבל שלא יבטיחו לכם מה שלא יכולים לספק.

שני הבדלים משמעותיים מפקח הבניה ממונה על ידי היזם וכשמו כן הוא. הוא מפקח ואחראי שהבונים יבנו על פי התוכניות, המפרטים הטכניים, כתבי הכמויות, והוראות המהנדס/הקונסטרוקטור וכן הוא זה שקובע למי משלמים, כמה ומתי והוא נושא באחריות נשוא האמור. המפקח ההנדסי מטעם הדיירים חייב להיות חבר באיגוד המהנדסים וההנדסאים בישראל ובעל תעודה שמאשרת שהוא מורשה פיקוח.  המפקח מטעמכם בוחן את הנעשה בבניה בהתאם לתוכניות שסוכמו עם הדיירים ומוגבל לדיווח לכם ולעו״ד מטעמם. חובתו של המפקח מטעם הדיירים הינה דיווח שוטף מהפרויקט אליכם בעלי הדירות. ההבדל המשמעותי הנוסף הינו שכר הטרחה למפקח בניה לפרויקט נע בין 18,000 ל 50,000 בתוספת מע״מ לכל חודש וגם הרבה יותר בהתאם לגודל הפרויקט. שכר טרחת המפקח מטעם הדיירים נע בין 6500- 8000 ש״ח בתוספת מע״מ לכל חודש והוא מפקח הנדסי מדופלם.

דוחות הפיקוח מטעם הדיירים הם למעשה דיווח מקצועי מידי מפקח הנדסי מוסמך ומנוסה שאתם ממנים והוא הופך לחבר המקצועי בצוות נציגות הדיירים שלכם. אופן התיעוד המכיל גם בעיות שידווחו לכם עוד בשלב החיתולים ובנוסף אם חס וחלילה יגיע הפרויקט לערכאות משפטיות כל ההתרחשות וההתנהלות יהיו מתועדים עבורכם ועבור עו״ד הדיירים באופן שיהווה סימוכין לביסוס התביעה וההוכחות בכתב ובתמונות יהיו בדוחות הפיקוח מטעמכם.

המפרט הטכני מהווה את התנ״ך של הפרויקט מבחינת הדיירים, המפרט הטכני לדיירים מתאר את התמורות כלומר מה תקבלו מהיזם ובאיזו רמת גימור וכו'׳. יזם הפרויקט אמור לדרוש מקבלן הפרויקט את אספקת וביצוע של כל ההתחייבויות שהוסכמו בכתב במפרט הטכני עם הדיירים והמפקח מטעמכם אמור לדווח לכם מה מתבצע בפועל בכל שבוע לאורך כל תקופת הפרויקט.

מומלץ מרגע המשא ומתן על המפרט הטכני טרם תחילת הבניה ועד גמר תיקון הליקויים בפרוטוקול המסירה לדירתכם. מאידך האמור פתוח למשא ומתן. אתם בעלי הדירות צריכים לדרוש שמרגע שיש פועל בשטח כמקימים גדר כבר אז שיהיו שם עיני המפקח מטעמכם ועד שיסתיים הפרויקט והיזם/קבלן יבקשו לבצע פרוטוקול מסירה סופי לדירתכם ולאחר קבלת טופס 4 וטופס 5 תרצו שנהיה שם עדיין לצדיכם לתעד ולדאוג שמה שמגיע יירשם בפרוטוקול המסירה. היזם לעומת זאת ירצה לקצר ולקצץ בתקופת הפיקוח מטעם הדיירים עקב העלות וגם להוציא מהדרך את מי שמתעד ומדווח לכם ועשוי לדרוש בשם הדיירים ולגרום לתיקון ליקויים שהתשלום בגינן יוצא מכיסו. מישהו מטעמכם כדאי שיהיה שם לגשר ולדרוש בשמכם עד שהכל הסתיים ומישהו(היזם) צריך לשלם עבור זה. אז מקיימים גם על זה משא ומתן.

מומלץ לכם בעלי הדירות משלב ההחלטה של הדיירים לצאת לפרויקט, לבחור מיידית עו״ד דיירים בעל ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית ומפקח מטעמכם לפרויקט. זה מגיע לכם וזה חינם עבורכם. שני הנבחרים האמורים הינם למעשה שכבת ההגנה שלכם להגשמת הפרויקט והגנה על רכושכם. עו״ד הדיירים אמור לנסח בעבורכם הסכם אל מול היזם שיאבטח את רכושכם ואת קבלת התמורות המובטחות כנגד ערבויות והמפקח מטעמכם מדווח מהשטח ומבצע בדיקות מידגמיות ומעדכן אתכם באופן שוטף בדיווח שבועי ואחת לחודש בדו״ח פיקוח מרוכז ותמונות המתעדות את מצב הבניה, התייחסות לוחות הזמנים ועוד. קריטי עבורכם שתהיו מעודכנים מה קורה בשטח בזמן אמת. כעת שיש לכם עו״ד ומפקח מטעמכם יש לכם צוות מטעמכם לפרויקט והמפקח מטעמכם יכתוב יחד אתכם את הדרישות של הדיירים מהפרויקט והיזמים המעוניינים יקבלו את דרישות הסף של הדיירים כתנאי להסכמה לפרויקט. כמובן שהכל תלוי במידת האפשר והייתכנות הכלכלית של כל בניין.

בדרך כלל קובעים את משך הבניה ל-18-24-36 חודש בהתאם לגודל הפרויקט ומספר המבנים על התקופה האמורה מצטרפים עוד שתי תקופות של 90 יום ואם חס וחלילה מגיעים לערכאות משפטיות בית משפט פוסק  לפחות 90 יום הארכה נוספת.

לבחור יזם ששמו הולך לפניו שיש לו קבלן בית מצוין וניסיון רב עשורים וגב כלכלי איתן וליווי של בנק מרכזי בישראל

רבות נשאלתי ע״י דיירים היה לי בדירה …. אז בדירה החדשה גם יהיה לי ?

התשובה הינה שהכל פתוח למשא ומתן שמבוסס בדרך כלל על טענת המקפח מטעמכם ל: ״החזרת עטרה ליושנה״ כלומר מה שהיזם נותן בתמורה בדירה החדשה המובטחת לכם שלא יפחת ממה שיש לך, בעל הדירה טרם הריסת הבניין לדוגמא אם היזם מציע מטבח של 10 מטר אורך ולחלק מהדיירים יש 16מ״א ואפילו יש מטבחים קיימים 18מ״א צריך להגיע למספר מוסכם של מ״א שיופיע במפרט הטכני לדיירים או שלדירה אחת יש 5 מזגנים בדירה לאחת 3 מזגנים וכו׳ האם תקבלו הכנה למזגן מיני מרכזי ללא מזגן או עם מזגן ואיזה סוג ואיזה גודל כל האמור פתוח למשא ומתן טרם החתימה על המפרט הטכני המהווה את סל התמורות לבעלי הדירות מהיזם בתמורה לבניית הדירות שלו למכירה וכמובן שתלוי מאוד במידת ״הבשר״ שיש בפרויקט כלומר שהיזם יכול לאשר התחייבויות לבעלי הדירות בהסתמך על כך שייצא מורווח מהפרויקט. 

המשפט: בכל מקרה ולמען הסר ספק ״מפרט הדיירים הקיימים בבניין לא יפחת ממפרט דירות היזם המוצעות למכירה.״ (למעט פנטהאוז וכו׳).