מניסיוני המצטבר מפיקוח על פרויקטים רבים של תמ"א 38 מטעם הדיירים הגעתי למסקנה חד משמעית והיא שהחוליה החשובה ביותר עבור הדיירים בפרויקט הוא מפקח הדיירים ומדוע? כיוון שהמפקח למעשה עובד על פי המפרט הטכני הוא המסמך המתאר את התמורות לדיירים ואמור לרדת לפרטים ואיך יבצעו אותם ואיך יחברו אותם לדירה כשדיירים חיים בדירה בזמן העבודות הנ"ל. שכיח שבזמן ביצוע עבודות התמ"א לפתע פגע טרקטור בקו החשמל הראשי בבניין מי מטפל מול הקבלן מול היזם מהו זמן התגובה וכו' וכנ"ל לגבי קווי בזק "יס" "הוט" וכו' שמתנתקים במהלך העבודות ויש להגדיר זמן תגובה לתיקון ואם לא בוצע התיקון בתוך מסגרת הזמן שנקבע ראשי המפקח מטעם הדיירים לאשר זימון בעל מקצוע פרטי חיצוני שיבצע התיקון והכסף יוחזר עי הקבלן המבצע לדייר לא יאוחר מ7 ימים מרגע הצגת חשבונית. ועוד ועוד ועוד. האם יפעל הגז בזמן ביצוע התמ"א? אז בפרויקטים בהם אני מעורב נשמרת קביעת התקן שלא יהיה גז בבניין או בחצר בזמן ביצוע עבודות התמ"א וכל הדיירים יקבלו חלופה חשמלית למשך זמן ביצוע העבודות. האם אכן תגיע צנרת מים וניקוז שופכין ודלוחין עד לקיר החיצוני של הדירה? האם לא יבוא הקבלן/יזם באמצע העבודה ויאמר שלא נחתם במפרט הטכני עניין החלפת לוח החשמל הדירתיי וכל דייר צריך לשלם X עבור פרט זה או אחר. ולכן אני מגדיר באופן חד משמעי במפרט תמ"א 38 אפס עלות לדיירים.
בקיצור מי ששומר עליכם משלב המפרט ומעדכן אתכם במה שקורה מעבר לגדרות באתר הפרויקט זה המפקח!
מה יהיה הליך בזמן שבירת מהלכי גרמי המדרגות בזמן בנייה מחדש כמה זמן יאלצו לשהות הדיירים מחוץ לדירתם כל יום מה יקרה באם העבודות לא יסתיימו בשעה 17:00 ומשפחות שלמות יושבות עם ילדים ברכבים מחכים שאפר יהיה לעלות הביתה אבל הבטון לא הגיע או מתעכב או משאבת הבטון התקלקלה באמצע ההליך. בניה אינו מדע מדויק. אז מי אמון לעזור לנציגות לראות לחזות להבין ולהתקין המסקנות במפרט הטכני הלא הוא החלק המתאר את התמורות שלכם הדיירים בעסקה מי מייצג אתכם?
האם מחליפים רק תריסים או חלונות ותריסים האם מחליפים ספי חלונות ואם לא מהו הפתרון המוצע ? ועוד ועוד ועוד. כדי לשמור על איכות החיים בבניין אני מכתיב זמני יציקות שמירת כללי הבטיחות והתקנים הכוללים מעקות תקניים בחדר המדרגות בזמן העבודות מעבר גישה בטוח בכל עת לבניין ולדירות הדיירים (דבר שבשלב זה אינכם מבינים אותו כלל).
בחתימה על המפרט הטכני שמהווה את החלק בחוזה המתאר בעצם באופן פרטני את התמורות לדיירים ובמפרטים שאני מבצע עבור הדיירים אני מקפיד שבכל שלב בו מעורבות דירות הדיירים בתוך הליך הבניה באופן שהבנייה חודרת לדירתם ינוסח אופן הביצוע וההגנה הבטיחותית ומנע ככל האפשר מאבק לכלוך ביצוע במשך זמן מהיר ביותר שאפשר למען יווצר מינימום חיכוך בין הבנייה והחיים בדירה,כלומר, רבים החושבים שאחרי שייחתם ההסכם ייבחר מקפח מטעם הדיירים יקיריי הרשו לי לומר !! טעות המפקח צריך להיות מעורב בבניית המפרט הטכני עם הדיירים טרום החתימה עם היזם על ההסכם המכיל את תמורות הדיירים.
איני רוצה להביא כאן עשרות בניינים שפונים אלי בגלל שלא היה להם מפקח והם בתיסכול נוראי אין להם שיניים לדרוש את איכות החיים המינימאלית היות והיא לא הוגדרה בהסכם. ולא היה מפקח בנייה מטעם בעלי הדירות ששמר על האינטרסים שלהם ודיווח להם מה בעצם קורה מאחורי קירות דירתם הם נאלצו ונאלצים לחיות בתנאים מחפירים הן בטיחותית והן מבחינת איכות חיים.
כשמתחילות העבודות בדרך כלל הקבלן או היזם יבקשו מפקח רזה, חסר סמכויות, נידף ברוח אשר לא יפריע לקבלן בעבודה, לא יקבל שכר ראוי, על מנת שלא תהיה לו מוטיבציה רבה מידי וזמן בשפע לפקח.
מדוע המפקח כה חשוב ומה תפקידיו?
המפקח הוא חמשת החושים של בעלי הדירות, העיניים, הידיים והזרוע הארוכה אשר אמונה ואמורה להגן על בעלי הדירות, לדאוג שהפרויקט יצא לפועל וחשוב מכל להיות הגורם המכריע כאשר מתעוררות בעיות.
צריך להיות ברור לכל בעל דירה ולכל דייר כאשר הוא מתקשר בתמ"א 38 כי הוא אינו זז בלי מפקח בעל כישורים נסיון ושם טוב.
תפקידיו של המפקח משתרעים על שלושה שלבים של הפרוייקט, שלב המשא והמתן, שלב הגשת התכניות ושלב ביצוע הפרוייקט. בכל שלב ושלב למפקח תפקיד ייחודי כפי שיפורט:
המפקח בשלב המו"מ והחוזה – לחוזה שני חלקים החלק המשפטי והחלק העובדתי. החלק העובדתי כולל למעשה את לב ליבו של החוזה, את הסוגיה שהיא בסיס המשא והמתן התמורות אותם מקבלים הדיירים אשר באות לידי ביטוי במפרט. ובכלל בחוזה ישנם חלקים המתייחסים לנושאים הנדסיים ומקצועיים. את הצד המקצועי בחוזה, בחינת המפרט, ייעוץ ביחס למפרט, בדיקת תכניות ותשריטים אמור לבצע המפקח .
המפקח הוא למעשה איש המקצוע אשר אמור ללוות את בעלי הדירות בכל שלב של המשא והמתן, לוודא שלא נשכחו עובדות במפרט, לוודא שהמפרט סוגר את כל הפינות ולא חסר דבר.
המפקח בשלב הגשת התכניות – התכניות הסופיות המוגשות לוועדה המקומית דרושים אישור וחתימת בעלי הדירות, ותנאי בל יעבור הינו אישור כל בעלי הדירות לכך מבחינת החוזה שבין הצדדים. רוב מוחלט של בעלי הדירות אינם מבינים בתכניות, אינם יודעים לקרא תכנית ואינם בעלי היכולת והקישורים להבחין ולהבין כי התכניות אכן תואמות במדוייק את ההסכם, ואם וככל שיש סטייה בין התכניות לבין ההסכם, הגורם אשר אמור לאשר או שלא לאשר ולהתריע הינו המפקח.
המפקח בשלב ביצוע העבודות – חשיבות המפקח בשלב ביצוע העבודות הינה קרדינלית, ותפקידיו הינם בדיקה ופיקוח על העבודות, בדיקת איכותן, התאמתן לתכניות,לתקנים ולאיכויות הנדרשות בהתאם להסכם ועל פי חוק.
מעמדו של המפקח בשלב ביצוע העבודות הינו קרדינלי וחובה להעניק לו סמכויות בחוזה, להכריע בחילוקי דיעות, לאשר ביצוע עבודות ובכלל בכל נושא בו יש חילוקי דיעות מקצועיים בין בעלי הדירות והמפקח לבין היזם, חובה כי למפקח תהיה הסמכות להכריע, וחובה כי בחוזה תהיה אפשרות לנקיטת סנקציות כנגד היזם, אם יפר את הוראות המפקח.
המפקח הוא אשר אמור לאשר סיום שלבים בהתאם לחוזה עם היזם, ככל שיש נושא של הקטנת ערבויות, וככל שישנו חשבון סגור לפרוייקט, המפקח הוא אשר אמור לאשר שחרור כספים מחשבון זה לצורך ביצוע העבודות.המפקח הוא שיאשר אם העבודה הסתיימה או לא הסתיימה, אם ניתן לשחרר את כלל הערבויות או לא.
בדרך כלל הרצון של יזם או קבלן הינו לקצץ את הכנפיים של המפקח, לא להעניק לו סמכויות, ובכלל לשלם לו כמה שפחות.
לא אחת מחבר המאמר מציין בפני דיירים כי תפקידו של המפקח הינו התפקיד החשוב ביותר בתהליך מבחינת בעלי הדירות, והוא אשר אמון מבחינת הדיירים על דאגה לאינטרסים שלהם בכל הקשור לצד המקצועי והמעשי של התקשרות בחוזה תמ"א 38.
